As novas regras da reforma tributária, que entraram em fase de teste, já começam a impactar diretamente o mercado imobiliário brasileiro. Entre as principais mudanças está a alteração no tratamento dos aluguéis por temporada, especialmente aqueles realizados por meio de plataformas digitais ou voltados a empresas. O que antes era classificado apenas como renda imobiliária passa a ser enquadrado como prestação de serviço, o que amplia a incidência de tributos e gera preocupação entre proprietários e investidores.

Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Kevin de Sousa, a mudança de conceito jurídico é o ponto central da discussão. Com isso, além do Imposto de Renda, passam a incidir novos tributos sobre a receita, como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que compõem o novo IVA Dual (Contribuição sobre Bens e Serviços) da reforma tributária.

Aluguel por temporada pode pagar mais impostos

A reforma estabelece que locações por prazo inferior a 90 dias continuam sendo consideradas aluguel por temporada. No entanto, quando realizadas por plataformas digitais, essas operações deixam de ser tratadas como simples locação e passam a ser vistas como prestação de serviço. Isso implica a cobrança do IBS e da CBS, tributos que incidem sobre o faturamento, e não sobre o lucro.

Na prática, o impacto pode ser expressivo. Um proprietário que hoje fatura R$ 10 mil mensais com aluguel por temporada paga apenas o Imposto de Renda. Com o novo modelo, a carga tributária pode reduzir significativamente o rendimento líquido, praticamente dobrando o valor dos impostos pagos, segundo estimativas apresentadas durante a entrevista.

Transição será gradual até 2033

As mudanças não entram em vigor de forma imediata. O ano de 2026 foi definido como período de preparação, com um sistema híbrido que combina regras antigas e novas. A partir de 2027, a incidência dos novos tributos será progressiva, até que o modelo atual seja totalmente substituído em 2033.

No caso dos aluguéis residenciais tradicionais, a transição também será gradual, com alíquotas simbólicas no início, justamente para permitir a adaptação do mercado, de proprietários e das administrações públicas.

Planejamento tributário ganha importância

Diante do novo cenário, especialistas alertam que 2026 será um ano decisivo para o planejamento tributário no setor imobiliário. Avaliar a permanência dos imóveis na pessoa física, a criação de holdings imobiliárias e a reorganização do modelo de negócios são alternativas que começam a ganhar força para mitigar os impactos da nova carga tributária.

A tendência, segundo especialistas, é que os custos adicionais sejam repassados ao consumidor, o que pode encarecer diárias, alterar a competitividade entre locação tradicional e por temporada e influenciar decisões de investimento no setor.

CPF do imóvel amplia fiscalização da Receita Federal

Outra mudança relevante é a criação do chamado “CPF do imóvel”, que amplia a integração entre cartórios de registro de imóveis e a Receita Federal. Com a interoperabilidade dos dados, o fisco poderá cruzar informações sobre propriedade, ocupação e declaração de renda, identificando contratos de aluguel que não estejam declarados corretamente.

A expectativa é que, inicialmente, a Receita Federal faça notificações para regularização. Caso não haja adequação, podem ser aplicadas multas e cobranças retroativas de até cinco anos, além de penalidades adicionais.

Mercado deve enfrentar debates e ajustes

Para especialistas, o novo modelo ainda deverá gerar intensos debates jurídicos, especialmente porque muitos investimentos foram estruturados com base no regime tributário anterior. A reforma busca ampliar a arrecadação e reduzir distorções, mas também impõe desafios relevantes para proprietários, investidores e para o próprio mercado imobiliário.