Quem fala desta modalidade e como funciona a relação dos proprietários é Márcio Spimpolo na coluna ‘Condomínio Legal’

Os condomínios rurais surgem com frequência em contextos de divisão de herança e representam uma forma de propriedade coletiva pouco conhecida do grande público. Diferente dos condomínios urbanos, nessas propriedades a matrícula do imóvel permanece única, e os direitos dos proprietários — os condôminos — são exercidos sobre frações ideais, não necessariamente sobre lotes fisicamente demarcados.

Formação e características

Na maioria dos casos, o condomínio rural nasce quando uma fazenda é transmitida a vários herdeiros que passam a compartilhar a posse. A terra continua registrada sob uma só matrícula e a gestão do imóvel precisa acomodar interesses e responsabilidades proporcionais às frações ideais de cada condômino. Isso exige regras claras para evitar litígios e garantir a exploração sustentável da propriedade.

Pró indiviso e pró diviso

Há duas modalidades principais. No condomínio pró indiviso, cada condômino detém uma fração ideal da totalidade do imóvel sem atribuição de área física específica — por exemplo, em uma fazenda de 10 mil hectares com cinco herdeiros, cada um teria direito a 2 mil hectares, porém sem delimitação territorial própria. No pró diviso, embora a matrícula permaneça única, as frações são delimitadas entre os condôminos por contrato, ficando cada um responsável por uma porção identificável, como a sede, áreas próximas a fontes de água ou setores de produção.

Administração e desafios

A administração exige organização formal. É recomendável a elaboração de estatuto ou regulamento interno que trate da gestão, divisão de despesas, investimentos, uso dos recursos e eventual distribuição de lucros. A figura do síndico ou administrador — escolhido entre os condôminos ou por consenso — costuma concentrar a tomada de decisões e a gestão operacional, principalmente quando alguns titulares não residem no imóvel ou não atuam diretamente na atividade rural.

Transparência e acordos prévia­mentes documentados são fundamentais: estabelecem-se responsabilidades, evitam-se conflitos e facilitam a continuidade das atividades produtivas. As decisões devem observar o Código Civil, que regula a matéria, e adequar-se às particularidades da dinâmica rural, onde interesses familiares e econômicos frequentemente se sobrepõem.

Para que a propriedade compartilhada funcione como uma sociedade eficiente, especialistas recomendam registro de contratos internos, prestação de contas periódica e mecanismos de resolução de disputas que preservem tanto o patrimônio quanto o relacionamento entre os condôminos.