Márcio Spimpolo explica que apesar de serem muito parecidos esses dois tipos de moradias possuem diferenças físicas e legais
O advogado Márcio Spimpl esclareceu as principais diferenças entre loteamento fechado e condomínio, Você mora em um condomínio ou, destacando aspectos legais e administrativos que os distinguem.
Natureza jurídica e propriedade das áreas comuns
O condomínio nasce como tal, e todas as áreas comuns, como ruas, salão de festas e playground, pertencem a todos os proprietários, divididas proporcionalmente entre as unidades. Já o loteamento fechado necessita de uma associação de moradores para sua administração, e as áreas comuns pertencem ao poder público, não aos proprietários.
Documentação e regulação: O condomínio é regido por uma convenção baseada no Código Civil, que costuma ser mais rígida, enquanto o loteamento possui um estatuto, documento mais flexível, pois não está sujeito a tantas imposições legais quanto a convenção condominial.
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Obrigatoriedade de pagamento das taxas: No condomínio, os condôminos são obrigados a pagar as despesas rateadas, sob risco de responderem judicialmente e até perderem a unidade. Em loteamentos, o pagamento das taxas associativas depende da adesão voluntária à associação ou do registro da associação junto ao cartório de imóveis no momento da criação do loteamento, conforme a Lei 13.465/2017. Assim, nem todos os proprietários de lotes são obrigados a contribuir, especialmente se a associação foi criada após a ocupação do loteamento.
Conflitos e judicialização: Há casos em que associações de moradores criadas posteriormente a loteamentos abertos impuseram taxas a todos os moradores, mesmo sem aprovação unânime. Isso gera controvérsias sobre a justiça do pagamento, especialmente quando os serviços oferecidos, como coleta de lixo e manutenção, beneficiam quem não contribui. Muitas dessas situações têm sido discutidas na Justiça, com decisões baseadas na linha de corte definida pelo Supremo Tribunal Federal (STF), mas ainda há processos em andamento.
Entenda melhor
Enquanto o condomínio possui uma estrutura legal clara e obrigatória para pagamento e administração, o loteamento fechado depende da existência e do momento de criação da associação de moradores para definir direitos, deveres e obrigações dos proprietários. A Lei 13.465/2017 é o marco legal que regula essas questões, mas a aplicação prática pode variar conforme o caso.
