Márcio Spimpolo explica se é isso é permitido e dá orientações como os síndicos devem prosseguir nessas situações

O síndico de um condomínio não pode impedir que moradores inadimplentes utilizem as áreas comuns, Se um condômino atrasa o pagamento de contas, o condomínio pode impedi-lo de usar áreas comuns?, como piscina, quadras, churrasqueira e salão de festas, exceto quando essas áreas exigem pagamento de uma taxa específica para uso. Nesses casos, o condomínio pode cobrar antecipadamente o valor da taxa, mas não pode proibir o acesso se o uso for gratuito.

Quanto à participação em assembleias, o Código Civil estabelece que moradores inadimplentes podem estar presentes, mas não têm direito a votar nas decisões, a menos que estejam com as taxas em dia ou tenham firmado acordo para pagamento parcelado. A inadimplência impede a participação ativa nas decisões do condomínio.

Direitos e restrições do inadimplente: Mesmo que a dívida condominial prescreva em cinco anos para cobrança judicial, o débito não é cancelado automaticamente. O condomínio não pode cobrar judicialmente após esse prazo, mas a dívida permanece registrada, e o morador inadimplente continua impedido de votar nas assembleias.

Uma dúvida comum é se o condomínio pode executar judicialmente o imóvel do devedor, mesmo que seja seu único bem. A resposta é afirmativa: a dívida condominial é considerada uma dívida real vinculada ao imóvel, podendo levar à penhora e até leilão do apartamento em caso de não pagamento.

Encargos e cobranças aplicáveis: O condomínio pode cobrar multa de 2% sobre o valor devido e juros de 1% ao mês, salvo se a convenção condominial estabelecer percentuais diferentes, desde que não ultrapassem os limites legais. Além disso, pode ser aplicada correção monetária para atualização do débito.

Quando a cobrança é feita por meio de escritório de advocacia, podem ser incluídos honorários advocatícios, que geralmente variam entre 10% em cobranças extrajudiciais e até 20% em cobranças judiciais. É importante que os condôminos estejam atentos para evitar cobranças abusivas.

Execução da dívida e medidas adotadas

O prazo para o condomínio iniciar a execução judicial das taxas condominiais depende do que está previsto na convenção. Algumas estipulam que o processo deve ser iniciado após atraso de duas ou três mensalidades, enquanto outras podem ter regras diferentes.

Outra alternativa para condomínios com alta inadimplência é a venda dos créditos de cobrança para empresas especializadas, chamadas garantidoras de crédito. Essas empresas compram a receita condominial, pagando ao condomínio o valor integral mensalmente, descontando uma taxa de serviço (deságio). Assim, o condomínio recebe o valor garantido, e o risco da inadimplência passa para a empresa adquirente.

Garantidoras de crédito e a legislação

Embora não exista uma lei específica que regulamente a venda de créditos condominiais para garantidoras, a legislação atual não proíbe essa prática. Para que a operação seja válida, é necessária aprovação em assembleia e a formalização por meio de contrato bem elaborado, preferencialmente com assessoria jurídica, para evitar abusos e garantir a legalidade do procedimento.

Em resumo, o condomínio deve seguir as regras previstas no Código Civil e na convenção condominial para lidar com inadimplência, respeitando os direitos dos moradores e adotando medidas legais para a cobrança das taxas devidas.